Hva er egenkapital?
Egenkapital er den delen av boligprisen du må betale selv, uten lån. Hvis en bolig koster 3 millioner kroner og du må ha 10% egenkapital, betyr det at du må ha 300 000 kr i sparing før du kan kjøpe.
Egenkapital kan bestå av:
- Kontanter på bankkonto
- Sparing i fond eller aksjer
- BSU (boligsparing for ungdom)
- Gaver eller arv
- Verdi i nåværende bolig (hvis du bytter)
Ny 10%-regel fra 2025
Fra 1. januar 2025 ble egenkapitalkravet senket fra 15% til 10% for førstegangskjøpere. Dette gjør det betydelig lettere å komme inn på boligmarkedet.
Hva betyr det i praksis?
- Bolig til 3 millioner: Du trenger 300 000 kr i egenkapital (tidligere 450 000 kr)
- Bolig til 4 millioner: Du trenger 400 000 kr (tidligere 600 000 kr)
- Bolig til 5 millioner: Du trenger 500 000 kr (tidligere 750 000 kr)
Dette kan spare førstegangskjøpere for mange år med sparing.
Hvem regnes som førstegangskjøper?
Du regnes som førstegangskjøper hvis du:
- Aldri har eid bolig før
- Ikke har eid bolig de siste 2 årene
- Skal bo i boligen selv (ikke kjøpe som investering)
Hvis du ikke er førstegangskjøper gjelder fortsatt 15% egenkapitalkrav.
Skjulte kostnader ved boligkjøp
Husk at du må ha mer enn bare egenkapital. Legg til omtrent 8-12% ekstra for:
- Dokumentavgift: 2,5% av kjøpesummen (for boliger over 600 000 kr)
- Takst: 5 000–10 000 kr
- Tinglysing: ca 500 kr
- Flytting og oppussing: Varierer
For en bolig til 3 millioner kr bør du derfor ha minst 400 000 kr totalt (300 000 kr egenkapital + 100 000 kr i omkostninger).
Hvor mye kan jeg låne?
Banker bruker 5-gangen regel: Du kan låne maksimalt 5 ganger brutto årsinntekt.
Eksempler:
- Årsinntekt 400 000 kr → Maks lån 2 millioner kr
- Årsinntekt 600 000 kr → Maks lån 3 millioner kr
- Årsinntekt 800 000 kr → Maks lån 4 millioner kr
Dette betyr at selv om du har nok egenkapital, kan inntekten din begrense hvor dyr bolig du kan kjøpe.
BSU – gratis penger fra staten
Hvis du er under 34 år og skal kjøpe første bolig, bør du ha BSU (boligsparing for ungdom). Du får:
- 20% skattefradrag på innskudd (maks 5 000 kr per år)
- Spare opptil 300 000 kr
- Normal rente på sparingen
Over 10 år kan dette gi deg 50 000 kr ekstra i egenkapital. Les mer på vår BSU-guide.
Tips for å spare egenkapital
- Automatiser sparing: Sett opp fast overføring til sparekonto når lønna kommer
- Kutt unødvendige utgifter: Se over abonnementer, spising ute, shopping
- Bruk BSU: Hvis du kvalifiserer, start i dag
- Plasser i aksjefond: Over 5+ år gir aksjer bedre avkastning enn sparekonto
- Be om hjelp: Mange foreldre eller besteforeldre gir eller låner bort til egenkapital
Hva om jeg ikke har nok egenkapital?
Hvis du ikke har nok egenkapital har du noen alternativer:
- Spare lenger: Bruk vår sparetidslinje-kalkulator for å se hvor lenge
- Kjøpe billigere bolig: Start med mindre leilighet
- Kjøpe sammen med partner: Dobbel inntekt og sparing
- Få hjelp fra familie: Gave eller rente fritt lån
- Vurdere BSU-lån: Noen banker tilbyr eget BSU-lån
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye egenkapital trenger jeg som førstegangskjøper?
Fra 2025 trenger førstegangskjøpere 10% egenkapital. For en bolig til 3 millioner kr betyr det 300 000 kr. Husk å legge til 8-12% ekstra for dokumentavgift og omkostninger.
Hva er forskjellen på 10% og 15% egenkapital?
Førstegangskjøpere kan låne med 10% egenkapital. Andre kjøpere må ha 15%. For en bolig til 4 millioner kr er forskjellen 200 000 kr (400 000 kr vs 600 000 kr).
Kan jeg bruke BSU som egenkapital?
Ja, BSU-sparing regnes som egenkapital. Du får også 20% skattefradrag på innskudd, som gjør BSU til den beste spareformen for boligkjøp.
Hvor mye kan jeg låne med 500 000 kr i inntekt?
Med 500 000 kr i årsinntekt kan du låne maksimalt 2,5 millioner kr (5x inntekt). Med 10% egenkapital (277 778 kr) kan du kjøpe bolig for opptil 2,78 millioner kr.
Hva om jeg har lav inntekt men mye sparing?
Banken vurderer både egenkapital og inntekt. Selv om du har nok egenkapital, kan lav inntekt begrense lånet ditt (5-gangen regel). Noen banker er mer fleksible hvis du har ekstra mye egenkapital (30%+).
Må jeg betale dokumentavgift?
Ja, dokumentavgift er 2,5% av kjøpesummen for boliger over 600 000 kr. Dette kommer i tillegg til egenkapitalen. For en bolig til 3 millioner betaler du 75 000 kr i dokumentavgift.
Hvor lang tid tar det å spare egenkapital?
Med 8 000 kr/måned i sparing tar det ca 3 år å spare 300 000 kr (10% egenkapital til 3 mill bolig). Bruk vår sparetidslinje-kalkulator for din situasjon.